:: 5/2005

Der landwirtschaftliche Grundstücksmarkt im Südwesten

Seit nunmehr 30 Jahren werden die Eigentumsübertragungen von landwirtschaftlichen Grundstücken von den Statistischen Landesämtern systematisch beobachtet. Aussagen über die Höhe der Grundstückspreise und deren Bestimmungsgründe zählen seitdem zum festen Bestandteil statistischer Informationen im Bereich der Landwirtschaft. Sie sind dort nicht wegzudenken, weil Grund und Boden die Basis jedweder landwirtschaftlicher Produktion darstellt. Als Produktionsfaktor ist Grund und Boden ein knappes Gut und unbeweglich. Dies sind die Ursachen, warum der landwirtschaftliche Grundstücksmarkt sich in räumlich eng begrenzte Teilmärkte gliedert, in denen regional sehr unterschiedliche Faktoren preisbestimmend sind.

Seit dem 1. Januar 1974 werden Eigentumsübertragungen bei landwirtschaftlichen Grundstücken von der amtlichen Statistik systematisch beobachtet. Zuvor, von 1961 bis 1973, führten die Finanzverwaltungen auf Veranlassung des Bundesministeriums der Finanzen eine so genannte »Kaufpreissammlung« über Kaufpreise landwirtschaftlicher Betriebe und Stückländereien. Die Aufschriebe wurden vom Statistischen Bundesamt als Geschäftsstatistik aufbereitet und ausgewertet.

Die Finanzämter erstatten ihre Meldungen zur Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftlichen Grundbesitz – kurz: Kaufwertstatistik – auf der Grundlage des Gesetzes über die Preisstatistik.1 Die Meldeverpflichtung erstreckt sich auf alle innerhalb des jeweiligen Dienstbezirkes getätigten Kauffälle mit einer Grundstücksgröße von mindestens 0,1 Hektar (ha) Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung (FdlN)2, also mindestens 10 Ar oder 1000 m². Aus den von den Notaren ausgestellten Veräußerungsanzeigen und den Durchschriften der Kaufverträge entnehmen die Finanzämter für jeden Kauffall Angaben über Art, Größe, Kaufpreis und Ertragsmesszahl der übertragenen Fläche (Tabelle 1).

Bis auf wenige Einzelfälle stehen hinter den Eigentumsübertragungen Einzelgrundstücke ohne Gebäude und ohne Inventar, sodass ein direkter Zusammenhang zwischen verkaufter Fläche und dem jeweils erzielten Preis gegeben ist. Die nachfolgende Darstellung und Ergebnisdiskussion bezieht sich ausschließlich auf diese Kauffälle.

Preise für landwirtschaftliche Grundstücke seit über 10 Jahren auf gleich bleibendem Niveau

Insgesamt wurden 2003 in der Kaufwertstatistik für landwirtschaftlichen Grundbesitz 4 705 Eigentumsübertragungen mit einer übereigneten Fläche von 4 402 ha FdlN nachgewiesen, knapp 100 Fälle weniger als 2002. Für die Einzelgrundstücke wurden im Landesdurchschnitt knapp 19 100 Euro je ha FdlN und damit geringfügig mehr als im Vorjahr (18 800 Euro je ha FdlN) bezahlt. Die landwirtschaftlichen Bodenpreise liegen somit weiterhin auf dem seit 1993 zu beobachtenden Niveau von etwa 18 500 Euro bis knapp 20 000 Euro je ha FdlN.

Von Beginn der statistischen Erfassung im Jahr 1974 stiegen die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke kontinuierlich von 12 500 Euro/ha auf den Höchstwert von 27 350 Euro/ha im Jahre 1984 an. In der Folgezeit war dann ein ebenso gleichmäßiger Preisrückgang zu beobachten, wobei sich anfangs der 90er-Jahre eine leichte Erholung am landwirtschaftlichen Grundstücksmarkt abzuzeichnen schien (Schaubild 1). Als Hauptursache für das sinkende Grundstückspreisniveau wird die allgemein verschlechterte Einkommenslage bzw. die eher pessimistischen Einkommenserwartungen in der Landwirtschaft verantwortlich gemacht.3 Folgerichtig war mit einer Steigerung der Kaufwerte für landwirtschaftliche Flächen nicht zu rechnen. Daran dürfte sich bei der aktuellen agrarpolitischen Situation vermutlich auch in naher Zukunft wenig ändern.

Erwerberstatus und Nutzungsart sind wesentliche preisbestimmende Merkmale

Wie in den Vorjahren bildeten auch 2003 die Haupterwerbslandwirte die bedeutendste Käufergruppe, die über 55 % der übereigneten Fläche erwerben konnten. An Nebenerwerbslandwirte wurden 16 %, an Nichtlandwirte 29 % der Flächen verkauft. Bei den Ackergrundstücken traten Haupterwerbslandwirte häufiger (66 %) als Käufer auf, während die Nebenerwerbslandwirte bei Grünland (24 %) einen vergleichsweise hohen Flächenanteil erwerben konnten.

Deutliche Preisdifferenzierungen zeigen sich sowohl hinsichtlich der Nutzungsart als auch hinsichtlich des jeweiligen Erwerbers. So werden für Ackerland im Allgemeinen deutlich höhere Kaufwerte entrichtet als für Grünland. Nicht landwirtschaftliche Käufer bezahlten wesentlich höhere Grundstückspreise als Haupt- oder gar die Nebenerwerbslandwirte (Schaubild 1). Dies könnte möglicherweise spekulative Gründe haben, weil hier langfristig doch mit Umwandlungen der landwirtschaftlichen Fläche in andere Nutzungsarten gerechnet wird. Für diese Vermutung spricht auch, dass die Preise, die diese Gruppe zu zahlen bereit ist, in den letzten Jahren – abgekoppelt von der übrigen Preisentwicklung – kontinuierlich im Steigen begriffen war.

Höhere Preise bei kleinen Grundstücken und guten Böden

Die Parzellengröße hat ebenfalls Einfluss auf die Kaufwerte. Für Kleinstflächen bis 25 Ar werden mitunter Preise bezahlt, die um den Faktor 1,5 bis 2 über denen in den nächsten Größenklassen liegen können. Mit zunehmender Parzellengröße gehen die durchschnittlichen Kaufwerte zurück, wobei die Abnahmeraten mit zunehmender Grundstücksgröße allerdings immer geringer werden (Schaubild 2).

Für den Kauf kleinerer Grundstücke müssen insgesamt weniger Geldmittel aufgewandt werden. Eventuell ist sogar eine Finanzierung mit Eigenkapital möglich. Oftmals werden mit ihrem Kauf Eigentumsflächen abgerundet bzw. Einzelgrundstücke miteinander verbunden, um so größere zusammenhängende Flächen einer einheitlichen Nutzung zu unterziehen.

Ein ganz wesentliches Kriterium für die Preisbildung auf dem Markt für landwirtschaftliche Grundstücke ist ganz ohne Zweifel die natürliche Ertragsfähigkeit des Bodens, als deren Maßstab die Ertragsmesszahl aus der Bodenschätzung herangezogen wird. Die Ertragsmesszahl (EMZ) kann Werte zwischen 0 und 100 annehmen und ermöglicht die Einschätzung der Ertragsfähigkeit eines Grundstücks im Vergleich zu anderen Liegenschaften. Sie liegt für alle landwirtschaftlich genutzten Flächen des Bundesgebietes vor.

Es verwundert nicht, dass die Kaufpreise je Flächeneinheit in Baden-Württemberg umso höher liegen, je besser die natürliche Ertragsfähigkeit eines Bodens eingeschätzt wird. Für beste Qualitäten (EMZ/Ar > 70) wird ein Vielfaches dessen erlöst, was für Flächen der niedrigsten Qualitätsstufe (EMZ/Ar < 20) gezahlt wird (Schaubild 3). Gerade in diesen beiden Randklassen gilt aber zu beachten, dass hinter den statistischen Durchschnittswerten nur geringe Fallzahlen stehen und besonders gelagerte Einzelfälle das Ergebnis deutlich in die eine oder andere Richtung verschieben können.

Bei höherer Bodenfruchtbarkeit ist das Anbauspektrum landwirtschaftlicher Kulturen gegenüber geringwertigeren Böden deutlich breiter und verspricht damit tendenziell bessere Gewinnmöglichkeiten durch landwirtschaftliche Nutzung. Siedlungsgeschichtlich haben sich in Baden-Württemberg vorrangig die Gebiete mit guten bis besten Böden zu dicht besiedelten Landstrichen entwickelt. Umgekehrt finden sich Böden schlechterer Qualität häufiger in den ländlich strukturierten Räumen, mit dem Ergebnis, dass außerlandwirtschaftliche Einflüsse die aus der natürlichen Ertragsfähigkeit resultierenden Preisunterschiede noch verstärken.

Große regionale Unterschiede bei den Grundstückspreisen

Auf die Preisbildung für ein landwirtschaftliches Grundstück nehmen die unterschiedlichsten Faktoren Einfluss. Da sind zum einen Bodenqualität und Nutzungsart, die wesentlich das pflanzenbauliche Ertragspotenzial eines Grundstücks bestimmen. Das sind zum anderen außerlandwirtschaftliche Bestimmungsgründe wie die regionale Lage oder die sozialökonomische Stellung des Erwerbers. Im Zusammenspiel dieser Faktoren ergibt sich ein starkes regionales Preisgefälle (Schaubild 4).

Vor allem in den Stadt- und Landkreisen der Verdichtungsräume, häufig Gebiete mit besseren natürlichen Ertragsbedingungen, wurden die höchsten Grundstückspreise erzielt. Unter den Landkreisen führen im langjährigen Mittel 1998/2003 Böblingen, Esslingen und Ludwigsburg mit durchschnittlichen Bodenpreisen von 32 000 bis 42 600 Euro/ha FdlN die Preisskala an. Grundstückspreise von zum Teil deutlich über 50 000 Euro/ha FdlN, wie sie in den Stadtkreisen Heilbronn, Mannheim, Ulm, Heidelberg und der Landeshauptstadt Stuttgart beobachtet wurden, sprechen dafür, dass das Preisniveau hier stark von den örtlichen Baulandpreisen beeinflusst sein dürfte. Am unteren Ende der Preisskala lagen die eher ländlichen Gebiete mit meist unterdurchschnittlichen Bodenqualitäten (Schwarzwald, Schwäbische Alb, Odenwald) wie die Landkreise Tuttlingen, Waldshut, Freudenstadt, Zollernalbkreis, Sigmaringen, Schwarzwald-Baar-Kreis, Rottweil, Neckar-Odenwald-Kreis und Main-Tauber-Kreis mit durchschnittlichen Grundstückspreisen von knapp 9 100 bis 11 600 Euro/ha FdlN im langjährigen Mittel.

Umgekehrt bedeutet dies, dass man rechnerisch für eine fixe Geldsumme im Landkreis Tuttlingen eine 15-mal größere Fläche erwerben kann als im Stadtkreis Stuttgart. Darf man im Landkreis Tuttlingen für 1 000 Euro über 1 100 m² sein Eigen nennen und sich quasi als Großgrundbesitzer fühlen, so erhält man für den gleichen Betrag in Stuttgart gerade mal 72 m².

Deutlich höhere Grundstückspreise im deutsch-schweizerischen Grenzgebiet

Zwei agrarpolitische Welten prallen im Grenzgebiet rund um den Schaffhauser Zipfel hart aufeinander: Die Eidgenossen treten seit etwa einem Vierteljahrhundert im Grenzgebiet als Käufer von Grund und Boden auf. »Die Welt« beispielsweise nahm sich dieses Themas in ihrer Ausgabe vom 18. August 1990 in einem fünfspaltigen Artikel an und titelte: »Im badischen Grenzgebiet wappnen sich die Bauern«. Hintergrund ist, dass nach einem deutsch-schweizerischen Grenzabkommen4 eidgenössische Bauern zollfrei einführen dürfen, was sie innerhalb eines 10-Kilometer-Streifens in Deutschland produziert haben, und zwar unter der Vorraussetzung, dass sie selbst nicht mehr als 10 Kilometer jenseits der Grenze leben. Das Problem hierbei ist, dass die Schweizer Landwirte für ihre Agrarprodukte staatlicherseits garantierte Preise erhalten, die deutlich über denen auf deutscher Seite liegen. Deutsche Kaufinteressenten könnten so leichter überboten werden, zumal Ackerland auf Schweizer Seite knapp und damit teuer ist. Anfangs traten die Käufer aus der Schweiz noch verbreitet als Pächter in Erscheinung, doch aufgrund verschärfter Bestimmungen des Landpachtverkehrsgesetzes5 werden die begehrten Äcker, Wiesen und Weiden seit Mitte der 80er-Jahre nicht mehr gepachtet, sondern gekauft. Und im Grundstücksverkehrsgesetz können keine Unterschiede zwischen deutschen und ausländischen Kaufinteressenten gemacht werden. Das Problem ist räumlich auf die »grüne Grenze« der Landkreise Konstanz und Waldshut begrenzt. Im weiteren Grenzverlauf bildet der Rhein eine natürliche Barriere.

Wie wirkt sich nun diese Grenzlandsituation auf die Preisgestaltung am Grundstücksmarkt aus? Da in der Kaufwertstatistik Verkäufe an Ausländer unberücksichtigt bleiben, können durch die getrennte Ergebnisaufbereitung für die Kauffälle innerhalb der Zollgrenzzone auf der einen Seite und für die Kauffälle außerhalb der Zollgrenzzone auf der anderen Seite nur indirekte Effekte aufgezeigt werden.

Im Landkreis Konstanz unterscheiden sich die verkauften Flächen hinsichtlich ihrer Bodenqualität kaum (Tabelle 2). Nivellierende Effekte auf die Preisgestaltung sind somit nicht zu vermuten. Die Durchschnittspreise je ha Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung liegen innerhalb der Zollgrenzzone über den gesamtem Beobachtungszeitraum von 1999 bis 2003 deutlich (9 bis 62 %) über denjenigen außerhalb dieses Gebietes. Im Landkreis Waldshut finden sich die besseren Standorte innerhalb der Zollgrenzzone, die geringwertigeren Böden eher außerhalb. Der Preisabstand zwischen den beiden Teilräumen ist deshalb ausgeprägter als im Konstanzer Raum. Er schwankt jahresdurchschnittlich zwischen 27 und 74 %.

1 Gesetz über die Preisstatistik (§ 2 Nr. 5 und § 7) vom 9. August 1958 (BGBl. I S. 605), zuletzt geändert durch Artikel 16 des Gesetzes vom 19. Dezember 1997 (BGBl. I S. 3158).

2 FdlN: »Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung« gemäß Neufassung des Bewertungsgesetzes vom 26. September 1974 (BGBl. I S. 2369), das heißt im wesentlichen Acker- und Grünland. Ausgeschlossen sind – neben den Kategorien des Baulandes – insbesondere Flächen der gärtnerischen und weinbaulichen Nutzung. Damit deckt sich die Abgrenzung nicht mit der in der Agrarstatistik sonst üblichen »landwirtschaftlich genutzten Fläche (LF)«.

3 Vgl. Thalheimer, Frank: 25 Jahre Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke, in: Baden-Württemberg in Wort und Zahl, Heft 11/1999, S. 559.

4 Gesetz zu dem deutsch-schweizerischen Abkommen vom 5. Februar 1958 über den Grenz- und Durchgangsverkehr vom 18. August 1960; BGBl. II S. 2161.