:: 3/2020

Zum Bau von Nichtwohngebäuden 2018

Im Jahr 2018 wurden 3 648 Nichtwohngebäude in Baden-Württemberg neu genehmigt. Hinzu kamen 3 552 genehmigte Umbaumaßnahmen in bestehenden Nichtwohngebäuden. Die veranschlagten Kosten für die reinen Hochbaumaßnahmen wurden mit 6,3 Milliarden (Mrd.) Euro bei den Neubauten, sowie mit 1,5 Mrd. Euro bei den Baumaßnahmen im Bestand veranschlagt. Gut 61 % der neu genehmigten Nichtwohngebäude waren nichtlandwirtschaftliche Betriebsgebäude, insbesondere Fabrik-, Werkstatt- und Warenlagergebäude. Rund 71 % der Nichtwohngebäude wurden von Unternehmen in Auftrag gegeben, private Haushalte stellten 16 % der Auftraggeber. Zwei Drittel der neu genehmigten Nichtwohngebäude wurden in konventioneller Bauart überwiegend in Stahlbetonbauweise erstellt. Zu einem Drittel wurde eine Fertigteilbauweise gewählt. In Fertigteilbauweise überwogen die Baustoffe Stahl und Holz in den tragenden Teilen. In konventioneller Bauart war die Stahl- und Holzbauweise mit 101 bzw. 128 Euro je Kubikmeter (m3) am preiswertesten. Am kostengünstigsten herzustellen waren Stahl- und Stahlbetongebäude in Fertigteilbauweise mit 86 bzw. 99 Euro veranschlagten Kosten je m3 umbauter Raum.

Neubau und Baumaßnahmen von Nichtwohngebäuden

Bei Nichtwohngebäuden handelt es sich um Hochbauten, wie zum Beispiel Läden, Büros, Verwaltungs- oder Infrastrukturgebäude, industrielle oder landwirtschaftliche Betriebsgebäude oder Hotels die überwiegend anderen Zwecken als dem Wohnen dienen. In Nichtwohngebäuden können auch Wohnungen enthalten sein. Typisches Beispiel sind gemischt genutzte Gebäude mit Ladengeschäft im Parterre, darüber Büroräume oder Praxen und oben noch eine oder mehrere Wohnungen, deren Nutzflächen zusammen aber weniger als die Hälfte der gesamten Gebäudenutzfläche ausmachen dürfen – sonst würde es sich definitionsgemäß um ein Wohngebäude handeln.1

Die Zahl der genehmigten und neu zu bauenden Nichtwohngebäude in Baden-Württemberg schwankt von Jahr zu Jahr in teilweise beträchtlichem Umfang. Im langfristigen Vergleich nimmt die Zahl der Genehmigungen von Nichtwohngebäuden jedoch tendenziell ab (Tabelle 1). Waren es 1980 noch 6 414 genehmigte neue Nichtwohngebäude, sank die Zahl 2018 auf 3 648 Einheiten. Häufig werden veraltete Nichtwohnbauten abgerissen und durch neue ersetzt. Die GenehmigungszahIen sind auch abhängig von der Wirtschaftskonjunktur. Im Jahr 2018 war die ausgewiesene Nutzfläche der genehmigten Gebäude mit 5,17 Millionen Quadratmeter (Mill. m2) die größte der letzten Jahre.

Um-, An- und Ausbaumaßnahmen an bestehenden Nichtwohngebäuden wurden in ähnlichem Umfang zur Genehmigung vorgelegt wie Neubauten:

2018: 3 552 Maßnahmen 2017: 3 542 Maßnahmen 2016: 3 457 Maßnahmen 2015: 3 288 Maßnahmen

Genehmigungen für Baumaßnahmen an bestehenden Nichtwohngebäuden sind immer dann erforderlich, wenn sich die Nutzfläche des Gebäudes oder die Wohnfläche der darin befindlichen Wohnungen durch Umbauten ändert. Die veranschlagten Baukosten der Umbaumaßnahmen an den Nichtwohngebäuden beliefen sich 2018 auf rund 1,52 Mrd. Euro.

Im Rahmen der Bautätigkeitstatistik werden unter anderem auch die Abgänge von Nichtwohngebäuden erfasst. 2018 wurden 1 328 rechnerische Abgänge von Nichtwohngebäuden und 154 Abgänge von Gebäudeteilen gezählt (zusammen 1 482 Abgänge). Darunter fallen nicht nur Abrisse von Gebäuden (Totalabgänge), gegebenenfalls sind auch Teilabrisse möglich. Diese »Abgänge« fallen häufig im Rahmen von Umbau-, Anbau- oder Ausbaumaßnahmen an. Bauabgänge beeinflussen den Aufwand und die Kosten bei der Durchführung einzelner Baumaßnahmen, wenn das Gebäude danach wieder neu aufgebaut wird. Sofern durch Abgänge von Gebäuden oder Gebäudeteilen der Wohnungsbestand tangiert ist, fließen diese Informationen in den jährlich zu ermittelnden Wohngebäude- und Wohnungsbestand ein. Der Bestand an Nichtwohngebäuden im Lande wird aber statistisch nicht erfasst.

Gebäudearten und Bauherrengruppen

In Tabelle 2 werden die genehmigten neuen Nichtwohngebäude des Jahres 2018 nach Gebäudearten und Bauherrengruppen dargestellt. Die allermeisten Genehmigungen (61 %) betrafen nichtlandwirtschaftliche Betriebsgebäude. Landwirtschaftlich genutzte Gebäude waren anteilig die zweithäufigste Gebäudeart (17 %). Es folgten Büro- und Verwaltungsgebäude (9 %) und Anstaltsgebäude (2 % oder 84 Gebäude). Die größte Untergruppe der nichtlandwirtschaftlichen Betriebsgebäude sind die Warenlagergebäude (882 Gebäude) und die Fabrik- und Werkstattgebäude (691 Gebäude). Beim überwiegenden Teil der genehmigten neuen Nichtwohngebäude zeichnen Unternehmen als Bauherren (71 % oder 2 606 Gebäude). Darunter waren wiederum überwiegend Unternehmen des produzierenden Gewerbes, gefolgt von denen aus dem Bereich Handel, Kreditinstitute, Dienstleistungen, Versicherung, Verkehr und Nachrichtenübermittlung. Private Haushalte traten 2018 zu 16 % als Bauherren auf (599 Gebäude). In den neuen Nichtwohngebäuden, die 2018 als genehmigt registriert wurden, werden 919 Wohnungen entstehen.

Die Summe der veranschlagten Baukosten der genehmigten neuen Nichtwohngebäude betrug 6,3 Mrd. Euro.2 Enthalten sind hier nur die reinen Hochbaukosten ohne Grundstücks- und Erschließungskosten, Architektenhonorare oder Kosten der Außenanlagen, weshalb diese Werte lediglich einen Orientierungsrahmen angeben. Die tatsächlichen Baukosten liegen um einiges höher. In Verbindung mit dem Rauminhalt lassen sich – mit den genannten Einschränkungen – die Hochbaukosten je m3 umbauter Raum der einzelnen Gebäudearten errechnen. Wie Tabelle 2 zu entnehmen ist, lagen die durchschnittlichen Kosten je m3 umbauter Raum im Jahr 2018 bei 175 Euro. Während landwirtschaftliche Betriebsgebäude mit 52 Euro sowie Warenlagergebäude mit 69 Euro am günstigsten zu erstellen waren, waren Anstalts- und Büro- und Verwaltungsgebäude mit 375 bzw. 364 sowie die sonstigen Nichtwohngebäude, worunter insbesondere Schulgebäude fallen, mit 372 Euro im Verhältnis am kostenaufwändigsten zu erstellen.

Die verwendeten Baustoffe

In Tabelle 3 sind die für die tragenden Teile des Gebäudes überwiegend verwendeten Baustoffe aufgeführt. Die Bauweise als Fertigteilbau oder in konventioneller Bauart hat Einfluss auf die Wahl des Baustoffs für die tragenden Teile. In konventioneller Bauart sind die Optionen bei der Wahl des bestimmenden Baustoffs größer. Die Art der Gebäudenutzung und die Größe des geplanten Gebäudes beeinflussen natürlich ebenfalls die Baustoffart. Beim Bau landwirtschaftlicher Betriebsgebäude ist zum Beispiel die Holzbauweise stark vertreten. Warenlagergebäude oder Lagerhallen werden häufig in Stahlbauweise errichtet. Rund ein Drittel der genehmigten Nichtwohngebäude des Jahres 2018 wird in Fertigteilbauweise errichtet werden, zwei Drittel in konventioneller Bauart. Bei den genehmigten Fertigteilbauten dominiert der Baustoff Stahl mit einem Anteil von 48 % in den tragenden Teilen mit Abstand. Es folgen die Baustoffe Holz (27 %) und Stahlbeton (24 %). Nichtwohngebäude in konventioneller Bauart werden am häufigsten in Stahlbetonbauweise (48 %) geplant. Der Baustoff Holz ist mit einem Anteil von 20 % ebenfalls stark vertreten. Danach folgen Stahl (16 %) und mit Abstand Ziegel, worunter zum Beispiel auch Blähton-Werkstoffe fallen (9 %). Die übrigen Baustoffe führen ein Nischendasein bei der Verwendung in den tragenden Teilen (!) und eignen sich überwiegend nur für Spezialbauten. Unter die »sonstigen Baustoffe« fallen zum Beispiel Glas, Holzbeton oder Holzziegel.

Am kostengünstigsten baut man im Fertigteilbau derzeit mit Stahl. Hier betrugen die veranschlagten Kosten im Jahr 2018 je m3 umbauter Raum durchschnittlich 86 Euro (Tabelle 3). Fertigteilbauten aus Stahlbeton wurden mit 99 Euro je m3 veranschlagt. Holzgebäude sind mit 156 Euro berechnet worden. Die anderen Raummeter-Kosten der übrigen Baustoffe im Fertigteilbau sind aufgrund der geringen Fallzahlen nicht aussagekräftig (in Tabelle 3 in Klammern gesetzt). Im konventionellen Bau ist die Stahl- und Holzbauweise mit 101 Euro bzw. 128 Euro je m3 umbauter Raum am kostengünstigsten. Relativ aufwändig baut man mit Kalksandstein in den tragenden Teilen. Hier wurden die Kosten auf durchschnittlich 303 Euro je m3 veranschlagt. Diese Baustoffe werden häufig für den Bau von Gebäuden für den Einzelhandel, Büros oder für die Verwaltung, bzw. Hotels und Lagergebäude verwendet.

Ausblick

Die jährlichen Genehmigungszahlen von Nichtwohngebäuden schwanken im Laufe der Jahre und nehmen in den letzten Jahren tendenziell eher ab. In den 1990er-Jahren und davor waren die Genehmigungszahlen neu zu erstellender Nichtwohngebäude höher. In Zeiten sehr guter Baukonjunktur wie derzeit spielen allerdings begrenzte Hochbaukapazitäten der Bauwirtschaft bei der Abwicklungsdauer der genehmigten Vorhaben eine größere Rolle. Aus den vorliegenden Zahlen sind die Gründe für Bauverzögerungen nicht ablesbar. Es waren jedoch zum Jahresende 2018 insgesamt 7 794 Bauvorhaben, die in den Jahren 2017 und früher genehmigt wurden, noch nicht fertiggestellt. Im 1. Halbjahr 2019 sind 3 539 Baugenehmigungen (Neubau und Baumaßnahmen) für Nichtwohngebäude im Statistischen Landesamt Baden-Württemberg neu eingegangen, welche in der Folge abgearbeitet werden wollen. Die Bauwirtschaft wird also auch 2020 gut zu tun haben.