:: 8/2020

Fertiggestellte Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser in Baden-Württemberg 2019

Die konjunkturelle Entwicklung der Bauwirtschaft bewegte sich auch 2019 auf hohem Niveau. Die Zahl fertiggestellter neuer Wohnungen wird teilweise durch begrenzte Hochbaukapazitäten der Wohnbaufirmen begrenzt, wodurch die Zahl der Fertigstellungen geringer ist, als sie es gemessen an den vorliegenden Baugenehmigungen sein könnte. Seit 2010 haben die Baufertigstellungszahlen wieder leicht zugenommen, allerdings ohne aber die drei- bis viermal so hohen Spitzenwerte der Jahre um 1973 oder 1994 zu erreichen. Der Zeitraum zwischen Baugenehmigung und -fertigstellung scheint sich seit 2017 im Durchschnitt aller Bauvorhaben verlängert zu haben. Der Bau von Mehrfamilienhäusern mit mehreren Wohnungen ist am ehesten geeignet die Zahl fertiggestellter neuer Wohnungen in die Höhe zu treiben. Die Zahlen haben sich aber nicht so entwickelt, wie man es aufgrund der hohen Nachfrage hätte erwarten können. Die Entwicklung der durchschnittlichen Wohnflächen hin zu größeren Wohnungen scheint eher zu stagnieren. Die Bauherrengruppe der privaten Haushalte disponiert aber deutlich großzügiger als die der Unternehmen. Obwohl die Wohnflächen größer sind als vor 10 Jahren sinkt die Zahl der Wohnräume sowohl bei Ein- als auch bei Zwei- und Mehrfamilienhäusern.

Fertigstellungszahlen gestern und heute

In Zeiten knappen Wohnraums richtet sich der Blick der interessierten Öffentlichkeit regelmäßig auf die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Lande. Während der Geschosswohnungsbau, das heißt der Bau von Mehrfamilienhäusern, die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in den letzten Jahren nach oben trieb, ist der Bau von Einfamilienhäusern, das heißt der Bau von Wohngebäuden mit einer Wohnung, nach wie vor wesentlicher Bestandteil des Baugeschehens geblieben. Wurde noch 2008, als der Wohnungsbau einen Tiefstand erreichte, in einem Artikel in dieser Zeitschrift konstatiert, dass der Wohnungsbedarf und konsequent auch die Zahl der fertiggestellten neuen Wohnungen daher seit Jahren kontinuierlich sinke1, so hat sich die Lage inzwischen bekanntlich umgekehrt.

1973 wurde ein Spitzenwert von rund 120 000 fertiggestellten Wohnungen registriert (Schaubild 1). Danach gingen die Fertigstellungszahlen erheblich zurück. Im Jahr 1988 wurde ein bis dahin nicht gekannter tiefster Wert von lediglich rund 41 200 Fertigstellungen erreicht. Danach zog mit der Wiedervereinigung 1989 und der Ost-West-Wanderung die Wohnungsnachfrage wieder an und um das Jahr 1994 erreichten die Fertigstellungszahlen mit bis zu knapp 102 000 Wohnungen Werte wie ungefähr Mitte der 1960erJahre. Danach gingen die Zahlen erneut abwärts. 2010 war das Jahr mit den seit der Gründung des Landes Baden-Württemberg niedrigsten Baufertigstellungszahlen mit nur 24 380 fertiggestellten Wohnungen. Seither ist wieder ein leichter Anstieg zu verzeichnen, der im Jahr 2016 insgesamt 39 879 fertiggestellten Wohnungen (einschließlich der Um-, An- und Ausbaumaßnahmen im Bestand) erreichte. Bis zum Jahr 2019 war allerdings keine weitere Steigerung zu verzeichnen (Tabelle 1). Diese Stagnation kann durchaus auch an den begrenzten Hochbaukapazitäten der Bauwirtschaft liegen. Tatsächlich wurde Ende 2019 für Baden-Württemberg ein sogenannter Bauüberhang von 96 707 Wohnungen ermittelt. Es handelt sich hierbei um bereits genehmigte Bauvorhaben, bei denen zum Teil noch gar nicht mit dem Bau begonnen wurde. Falls sie sich andererseits mittlerweile im Bau befinden, waren sie noch nicht fertiggestellt. Als »fertiggestellt« wird eine Wohnung dann gezählt, wenn sie bezugsfertig ist. Wie viele dieser Bauvorhaben aufgrund knapper Hochbaukapazitäten der Bauwirtschaft nicht oder nur verzögert abgewickelt werden konnten, lässt sich natürlich nicht direkt anhand der Daten nachweisen, da dieses Faktum in der Bauüberhangsstatistik nicht erfragt wird. Ein gewisser Einfluss der gegebenen Hochbaukapazitäten auf Bauabwicklung und -fertigstellung ist aber nicht von der Hand zu weisen.

Dauert die Baufertigstellung neuerdings länger?

Aus der zeitlichen Differenz zwischen Genehmigungs- und Fertigstellungsdatum lässt sich die Fertigstellungs- oder Abwicklungsdauer errechnen, die es heutzutage braucht, um ein Neubauprojekt bis zur Bezugsfertigkeit abzuwickeln. In der Praxis sind dann die Eigentümerinnen und Eigentümer oder Mieterinnen und Mieter gerade eingezogen. Restliche Arbeiten, wie Anlage von Garten und Außenanlagen, Pflastern der Zugangswege oder Errichten von Autostellplatz oder Garage brauchen dabei noch nicht abgeschlossen zu sein. Tabelle 2 gliedert die Zeitspannen nach Gebäudearten (ohne Wohnheime) im Vergleich der Jahre 2019 und 2017 auf. Die durchschnittliche Abwicklungsdauer zwischen Baugenehmigung und -fertigstellung hat sich tatsächlich in diesen 2 Jahren verlängert. Im Jahr 2017 betrug der Durchschnittswert 18 Monate und verlängerte sich 2019 auf 21 Monate. Zwischen 2015 und 2017 lag die durchschnittliche Abwicklungsdauer hingegen unverändert bei 18 Monaten.2

Betrachtet man die vorliegenden Zahlen, benötigte die Fertigstellung neuer Wohngebäude aller Gebäudearten (ohne Wohnheimwohnungen) 2019 länger als 2017. Ein Großteil der Neubauten von zusammen 53 % wurde 2019 innerhalb von 18 Monaten abgewickelt, 2017 waren es 59 %. Insgesamt scheinen sich die Bauvorhaben eher in die Länge zu ziehen. In 1 ½ bis 2 Jahren wurden 2019 weitere 20 % der Neubauten abgewickelt (2017: 21 %). In 2 bis 3 Jahren erfolgte die Fertigstellung bei 18 % (2017: 14 %) und bei immerhin 9 % der Neubauvorhaben dauerte die Fertigstellung 2019 3 Jahre oder mehr (2017: 6 %). Ein wesentlicher Teil dieser Verzögerungen dürfte in den erwähnten knappen Hochbaukapazitäten liegen, wenn man unterstellt, dass Bauherrinnen und Bauherren, vor allem natürlich den privaten Haushalten, nach Genehmigungserteilung überwiegend an einer zügigen Bauabwicklung gelegen ist.

Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser?

Das Wohnen im Eigenheim war und ist beliebt. In den städtischen Verdichtungsräumen und ihren Randzonen wird die Realisierung dieses Wunsches aufgrund knapper und zunehmend teurer Bauplätze allerdings schwieriger. Betrachtet man die Entwicklung der letzten 40 Jahre in Schaubild 2 sticht das Jahr 2000 mit dem Fertigstellungsmaximum von 20 162 bezugsfertigen Einfamilienhäusern ins Auge. Einfamilienhäuser sind definitionsgemäß Wohngebäude mit einer Wohnung, die sowohl freistehende Gebäude als auch Reihenhäuser sein können. Dieser letzte Höhepunkt im Jahre 2000 wurde lediglich zwischen 1977 und 1980 übertroffen (das Jahr 1973 blieb knapp darunter) und seitdem nicht mehr erreicht.

Zwei- und Mehrfamilienhäuser, das heißt Wohngebäude mit zwei bzw. drei oder mehr Wohnungen, wurden 2019 wie zuletzt 2005 in einer Stückzahl von gut 4 000 Einheiten neu gebaut (Schaubild 2). Im Jahr 2010 war die bisherige Untergrenze von 2 610 Einheiten zu verzeichnen. In den Jahren vor 2005 lagen die fertiggestellten Gebäudezahlen deutlich darüber. Im Jahr 1980 wurden zum Beispiel rund 15 200 Zwei- und Mehrfamilienhäuser fertiggestellt. Im absoluten Boomjahr 1973 waren es sogar knapp 20 000 Einheiten. Würden von der Gebäudeart »Mehrfamilienhaus« heute mehr Einheiten gebaut, triebe es die Zahl fertiggestellter Wohnungen besonders nach oben. Hier kommen besonders in den größeren Städten und Großstädten des Landes die bekannten Probleme bei innerstädtischer Verdichtung ins Spiel: langwierige Genehmigungsverfahren bei knappem Baugrund und Widerstände von Anwohnern gegen das Überbauen innerstädtischer Brachen. Weiterhin ist es für Gemeinden politisch sehr heikel und rechtlich nur in sehr engen Grenzen möglich, Baugebote gegen bauunwillige private Grundstücksbesitzer auszusprechen.3

Diese Perspektive zeigt Schaubild 3. Hier sind die fertiggestellten Wohnungen in der Gebäudeart als Einfamilienhäuser sowie in Gebäuden mit zwei bzw. drei und mehr Wohnungen dargestellt. Es lässt sich ablesen, dass in den Jahren seit 2014 »nur« etwa doppelt so viele Wohnungen in Zwei- oder Mehrfamilienhäusern entstanden sind wie in Einfamilienhäusern. Zwischen 1999 und 2013 sogar noch zu einem geringeren Anteil. Etwas zugespitzt könnte man formulieren: um die Nachfrage nach Wohnraum befriedigen zu können, müssten mehr Mehrfamilienhäuser gebaut werden. Da sich die Gebäudezahlen nur bedingt steigern lassen, muss mehr in die Höhe gebaut werden. Andernfalls lässt sich bei ähnlichen Fertigstellungszahlen von Wohngebäuden der Wohnungsbedarf in den städtischen Zuzugsregionen derzeit und zukünftig nicht decken.4 An den Zahlen lässt sich indes schon eine Reaktion feststellen: im Durchschnitt entstanden in den letzten 5 Jahren in Mehrfamilienhäusern rund fünf Wohnungen. In den 1980er-Jahren waren es durchschnittlich drei bis vier Wohnungen.

Wohnflächenzuwachs stagniert

Lassen die stetig steigenden Baupreise die durchschnittlichen Wohnungsgrößen nicht mehr weiter wachsen? In Tabelle 3 sind die durchschnittlichen Wohnflächen fertiggestellter Neubauwohnungen nach Bauherrengruppe und Gebäudetyp der letzten 20 Jahre aufgefächert. Zum Vergleich wurden die Wohnungsgrößen des Jahres 1987 mit aufgeführt. Zwei Trends lassen sich ablesen. Einerseits nehmen die Wohnflächen noch bis in die 2010er-Jahre zu. Danach sind kaum mehr Flächenzuwächse zu verzeichnen, die Wohnflächen verbleiben auf »großzügigem« Niveau, bei Einfamilienhäusern betrug die durchschnittliche Wohnfläche 2019 bei von privaten Haushalten in Auftrag gegebenen Gebäuden 164 Quadratmeter (m2), bei von Unternehmen in Auftrag gegebenen Gebäuden 141 m2.

Dies zeigt andererseits, dass die Bauherrengruppe der Unternehmen beim Flächenzuschnitt der Wohnungen in der Regel weniger großzügig, man könnte auch formulieren: verdichteter, gebaut haben als private Bauherren. Neben den neu fertiggestellten Einfamilienhäusern sind auch die Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in privater Regie größer gebaut als die von Unternehmen. 2019 waren es 90 m2 im Vergleich zu 84 m2 bei den Unternehmen. Nicht dem Trend entspricht die Entwicklung der Wohnflächen bei Zweifamilienhäusern. Bei diesem Gebäudetyp gibt es in den letzten Jahren immer noch einen Flächenzuwachs. Die Wohnungen, die von Unternehmen geplant wurden, fallen größer aus als die von privaten Haushalten, nämlich im Jahr 2019 mit 120 m2 gegenüber 114 m2. Die Zahl der fertiggestellten Zweifamilienhäuser ist allerdings deutlich kleiner als die der Ein- und Mehrfamilienhäuser, weshalb die Wohnflächenentwicklung dieses Gebäudetyps für den Trend insgesamt nicht bestimmend ist.

Die beobachteten Abweichungen rühren daher, dass private Haushalte noch häufig bei freistehender Bauweise eine große Wohnung für den Bauherren selbst kombiniert mit einer kleineren »Einliegerwohnung« zur separaten Nutzung erstellen. Sofern es sich um zwei abgeschlossene Wohnungen mit jeweils eigenem Eingang handelt, werden diese in der Bautätigkeitsstatistik als Zweifamilienhäuser gezählt. Übrigens geschieht es nicht selten, dass Hauseigentümer die Einliegerwohnung im Laufe der Jahre in die Hauptwohnung integrieren und das Gebäude gar nicht mehr als Zweifamilienwohnung ausweisen. In der letzten Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen des Zensus 2011 ließen sich gewisse Differenzen zwischen fortgeschriebenem Wohnungsbestand der Bautätigkeitsstatistik und Zählungsergebnis feststellen. Die Zahl der Zweifamilienhäuser erwies sich in den Zensusdaten als niedriger, die Zahl der Einfamilienhäuser etwas höher als nach der Wohnungsfortschreibung erwartet.

Unternehmen als Bauherrengruppe, worunter insbesondere Wohnungsbauunternehmen zählen, sind eher in andere Bauprojekte mit höherem Kapitalbedarf eingebunden, als in den klassischen Eigenheimbau. Sie erstellen häufiger Mehrfamilienhäuser, zum Beispiel freistehend im Geschosswohnungsbau oder auch in mehrstöckiger Reihenhausbauweise. Die Wohnfläche scheint bei dieser Gebäudeart nicht weiter zuzunehmen. Bei den privaten Haushalten als Bauherrengruppe lag die durchschnittliche Wohnfläche in Mehrfamilienhäusern 2019 bei 90 m2. Bei der Bauherrengruppe der Unternehmen 2019 bei 84 m2.

Neubauwohnungen haben weniger Räume

Ein weiterer interessanter Aspekt im modernen Wohnungsbau zeigt sich an der Zahl der Räume in den 2019 und 2000 fertiggestellten Neubauwohnungen. Zu den Räumen zählen alle Wohn- und Schlafräume mit sechs und mehr m2 Wohnfläche einschließlich der Küchen, aber ohne Badezimmer, Toiletten, Flur, Abstellkammern oder Keller. Tabelle 4 differenziert weiterhin nach der Gebäudeart. An der Tabelle ist abzulesen, dass die durchschnittliche Raumzahl in den letzten knapp 20 Jahren etwas geringer geworden ist. Die Zahl der Räume wird weniger, die Wohnfläche des Einzelraumes nimmt damit zu – verstärkt natürlich auch dadurch, dass die durchschnittlichen Wohnflächen der Wohnungen in den vergangenen Jahren noch etwas gestiegen sind, wie Tabelle 3 zeigt. Alle Wohnungen in den drei Gebäudearten unterliegen diesem Trend. Die Raumzahl ist in den Einfamilienhäusern mit 6,2 Räumen im Jahr 2000 auf 5,9 Räumen (2019) leicht abnehmend, in den Mehrfamilienhäusern liegt sie darunter mit gleichfalls abnehmender Tendenz, nämlich zwischen 3,8 (2000) und 3,3 Räumen (2019).

Dies sind allerdings gerundete Durchschnittswerte, die die Bandbreite der heutigen Wohnungsaufteilungsvarianten nivellieren. So hat zum Beispiel der Anteil der Einraumwohnungen, die in Zwei- und Mehrfamilienhäusern 2019 verglichen mit 2000 fertiggestellt wurden, zugenommen. Bei Zweifamilienhäusern dürfte es sich bei diesen Einraumwohnungen (mit in den Raum integrierter Küchenzeile) häufig um die schon erwähnten klassischen Einliegerwohnungen handeln. Bei Mehrfamilienhäusern kann es mehrere Möglichkeiten geben. Loftwohnungen, großzügig geschnittene Einzimmerapartments, werden bei Neubauten eher selten konzipiert. Sie finden sich eher in Form umgebauter Bestandswohnungen oder in umgewidmeten ehemaligen Fabrikgebäuden. Im modernen Mehrfamilienhausbau entstehen in Form von Einraumwohnungen, neben einer zunehmenden Zahl sogenannter Mikroapartments für eine bestimmte mobile Klientel, alten- oder behindertengerechte Wohnungen, die dem betreuten Wohnen zugerechnet werden können. Von Wohnheimen unterscheiden sich diese Wohnformen durch das Fehlen von Gemeinschaftsräumen.

Auch Wohnungen mit einer größeren Raumzahl wurden 2019 seltener neu erstellt als noch im Jahr 2000 (Tabelle 4). Bei den Einfamilienhäusern lag 2000 der Anteil der Wohnungen mit sechs und mehr Räumen bei 68 %, 2019 bei 60 %. Bei den Mehrfamilienhäusern mit vier und fünf Räumen 2000 bei 56 %, 2019 lag der anteilsmäßige Schwerpunkt bei Drei und Vierzimmerwohnungen mit 63 %. Dies einerseits, weil heute weniger Kinderzimmer benötigt werden, andererseits weil »Wohnen und Essen« heute wieder gerne als architektonische Einheit gedacht werden, wo dies von der Wohnfläche her möglich ist. Die kleine Wohnküche der 1950er- und 1960er-Jahre mit Küche und Esstisch erlebt sozusagen ihre Wiederbelebung als großflächig gestalteter Aufenthaltsbereich für die ganze Familie, im Einfamilien- und im Mehrfamilienhausbau gleichermaßen.

Ausblick auf 2020

Die Fertigstellungszahlen für das Jahr 2020 werden turnusgemäß erst im Mai 2021 zur Verfügung stehen, da ein Großteil der Fertigstellungsmeldungen zum jeweiligen Jahreswechsel bei Baurechtsämtern und Bauherren eingeholt werden muss. Auch im Jahr 2020 wird in großer Zahl der Bauüberhang genehmigter aber noch nicht fertiggestellter Wohnungen abgearbeitet werden müssen. Zum Zeitpunkt der Manuskripterstellung dieses Aufsatzes (Mai 2020) war die Coronakrise im vollen Gange, Auswirkungen auf die Bauwirtschaft aber an den vorliegenden Daten (noch) nicht ablesbar. Die für Baden-Württemberg vorliegenden Zahlen der genehmigten neuen Wohnungen für das erste Vierteljahr 2020 liegen erfreulicherweise über denen des Vergleichszeitraums 2019 und lassen somit weiterhin auf ein lebhaftes Neubaugeschehen hoffen.5